Immobilienkredit: Immobilien sicher finanzieren

Immobilien – sicher finanzieren: Der goldene Traum eigener vier Wände ist immer noch für viele Menschen ein erstrebenswertes Ziel. Es stellt sich jedoch die große Frage: Wann ist der richtige Zeitpunkt eine Immobilie zu kaufen und wie lässt sich diese sicher finanzieren, welches ist der richtige Immobilienkredit?
Keine andere Investition im Leben eines Menschen greift so gravierend in die Lebensplanung ein wie der Kauf einer Immobilie. Deshalb nimmt die richtige Baufinanzierung eine herausragende Schlüsselposition im Gesamtplan eines Immobilienerwerbs ein.

Immobilienkredit: Erster wichtiger Schritt zum Immobilienerwerb

Am Anfang steht der eigene Kassensturz. Die Frage wie viel Immobiliendarlehen kann sich der Käufer oder Bauherr leisten ist nur zu beantworten, wenn eine sorgfältige Ein- und Ausgabenrechnung des persönlichen Umfeldes erstellt wird. Diese Planung bildet schließlich das Fundament einer soliden Finanzierung des Vorhabens und muss auf realistischen Werten aufgebaut sein, damit auch unerwartete Ereignisse während der Laufzeit des Darlehens die Kalkulation nicht Makulatur werden lässt.

Eckdaten der Finanzierung

Steht der Plan und ist das geeignete Objekt gefunden, dann geht es ans Eingemachte der Finanzierung. Hier kommen wichtige Eckdaten ins Spiel, die von entscheidender Bedeutung während der gesamten Laufzeit des Darlehens sind. Die folgenden Fragen gilt es in diesem Kontext zu beantworten:

• welche Rate soll monatlich oder vierteljährlich für das Annuitätendarlehen anfallen? (Annuität bedeutet Tilgungsanteil und Zinsen in einer Summe)
• wie hoch soll die Tilgung sein?
• wie lange soll die Zinsbindung festgeschrieben werden?
• wie viel Eigenkapital kann in das Darlehen eingebracht werden?

Diese Eckdaten zu wissen, ist weiterhin von großer Bedeutung, wenn es darum geht, verschiedene Kreditangebote zu vergleichen. Ein objektives Bild ergibt sich beim Vergleichen der Anbieter nur dann, wenn immer die gleichen Parameter in die Vergleichsrechnung einfließen.

Die Feinheiten der Immobilienfinanzierung

Eigenkapital
Eine solide Finanzierung basiert auf Eigenkapital. Je höher dieser Wert ausfällt, desto beruhigter kann der Käufer oder Bauherr hinsichtlich des Darlehens in die Zukunft schauen. Hohes Eigengeld bedeutet bei den Kreditgebenden Instituten auch in den meisten Fällen eine bessere Zinsrate, da sich das Ausfallrisiko durch den Einsatz des Eigenkapitals ja verringert.

Eine Faustregel, die schon immer ihre Berechtigung hatte, besagt, dass ein Anteil von mindestens 20 Prozent der Gesamtkreditsumme vorhanden sein sollte.

Wenn von der Gesamtkreditsumme gesprochen wird, dann müssen in diesem Zusammenhang auch die nicht unerheblichen Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Im einzeln handelt es sich um:

  • Notargebühren (zwischen 1 – 1,5 Prozent)
  • Eintragung der Grundschuld (etwa 0,5 Prozent)
  • Grundsteuer bei Grunderwerb( je Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent)
  • eventuell Maklerprovision ( zwischen 3 und 6 Prozent – oder verhandelbar)
  • Bereitstellungszinsen für die Kreditzusage
  • eventuell Kosten für ein Gutachten der Immobilie

Diese Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie sollten auf jeden Fall durch Eigenkapital gedeckt sein.

der-richtige-immobilienkreditRückzahlung und die Frage der Zinsbindungsdauer
Im Regelfall entscheidet sich die Mehrheit aller Kreditnehmer für ein Annuitätendarlehen. Die monatliche oder vierteljährlich zu zahlende Rate ist über die gesamte Laufzeit gleich und setzt sich aus einem Anteil Rückzahlung und Zinsen zusammen. Der in der Rate enthaltene Tilgungsanteil reduziert über die gesamte Laufzeit gesehen die Restschuld. Der Clou an dieser Rechenmethode besteht darin, dass die Kreditzinsen immer nur auf den Restschuldbetrag berechnet werden und so der Anteil, der im Annuitätensatzes enthaltenen Rückzahlung steigt, da die Rate in ihrer Höhe unverändert bleibt.

Die Festlegung des Tilgungsanteils in der zu zahlenden Annuität sollte gut überlegt sein. Gerade heute, wo das Zinsniveau außerordentlich niedrig ist, liegt eine Verführung darin, die Annuität niedrig zu halten. Der Pferdefuß dieser Überlegung besteht darin, dass es dann auch zu einer niedrigen Tilgung kommt und am Ende der Zinsbindungsfrist noch eine erhebliche Restschuld aus dem Darlehen vorhanden ist. Diese Restschuld muss dann durch eine Anschlussfinanzierung refinanziert werden, deren Konditionen heute vollkommen unbekannt sind, da niemand die Zinsentwicklung der kommenden Jahre voraussagen kann. Einige wirklich gute Tipps finden sich auch beim Baufinanzierungsvergleich INTERHYP: http://www.interhyp.de/bauen-kaufen/tipps-zur-finanzierung/immobilienkredit-wichtige-aspekte-ihrer-baufinanzierung.html

Bei dem heutigen niedrigen Zinsniveau ist allen Bauherren und Immobilienkäufern zu raten, die Zinsbindungsfrist auf eine sehr lange Zeit, z. B. 10 bis 15 Jahre festzuschreiben. Weiterhin sollte darauf gedrungen werden, dass während der Kreditlaufzeit Sondertilgungen jährlich möglich sind. Diese Sondertilgungen verringern den Kredit und im Falle eines unplanmäßigen Geldüberschusses im Haushalt, kann dieser sofort zur Kreditverkürzung eingesetzt werden.

Das Thema Eigenleistung
Viele Bauherren rechnen sich die Immobilienkosten schön, in dem sie einen hohen Anteil an Eigenleistung ansetzen. Das kann je nach handwerklichen Kenntnissen und Fähigkeiten klappen oder auch nicht. Dieses Thema sollte mit Vorsicht angegangen werden, da hier eine latente Gefahr der Überschätzung der eigenen Fähigkeiten lauert. Wird der kalkulierte Kostenrahmen nicht erreicht, dann droht dem Kreditnehmer schnell eine Nachfinanzierung, die den Finanzierungsspielraum arg strapazieren kann oder im schlimmsten Fall die Finanzierung scheitern lässt. Vorsichtige Schätzungen aus Erfahrungswerten abgeleitet geben hier maximal 5 bis 10 % der Kreditsumme als zu realisierende Eigenleistung an.

Bereitstellungs- oder Bauzinsen
Eine Sonderform der Zinsen nehmen die sogenannten Bereitstellungszinsen – auch Bauzinsen genannt – ein. Beim Hauskredit während der Bauphase wird das Darlehen nicht sofort in einer Summe ausbezahlt, sondern nach dem jeweiligen Baufortschritt in Teilraten abgerufen. Für den noch nicht abgerufenen – aber reservierten – Kreditteil verlangen die Institute eine Entschädigung, da diese Gelder nicht anderweitig verliehen werden können.
Die Zinsmarge beträgt für diesen Teil der kreditierten Summe in etwa 0,25 Prozent und variiert je nach Bank oder Sparkasse.

Das Forward-Darlehen

Diese Form des Darlehens gibt eine Sonderform des Kreditgeschäfts wieder.
Dieses Darlehen ist eigentlich eine Zinswette auf die Zeit nach Ablauf des alten Kreditvertrages. Nun muss die verbliebene Restschuld umgeschuldet werden, d. h. eine neue anschließende Finanzierung ist nötig. Das Problem: Niemand kann die zukünftige Entwicklung der Hypothekenzinsen auch nur einigermaßen verlässlich voraussagen und hier liegt für den Bauherrn beim Hauskauf das versteckte Risiko.
Dieses unkalkulierbare Risiko auszuschalten gelingt nur über den Weg eines abzuschließenden Forward-Darlehens. Dieser Kredit funktioniert praktisch in der gleichen Weise wie eine normale Finanzierung. Das Wesentliche dieser Finanzierungsart besteht jedoch darin, dass bereits schon lange vor Ablauf der eigentlichen Finanzierung die Zinsbindung für die nötige Anschlussfinanzierung festgeschrieben werden kann. Einige Institute lassen schon 36 Monate vor Ablauf des regulären Kreditvertrages über eine neue Finanzierung verhandeln.
Selbstverständlich ist dieses Spezialdarlehen nicht zum gleichen Preis – sprich Zinsmarge – zu haben wie bei einer normalen heutigen Kreditaufnahme. Die Banken oder Kreditinstitute lassen sich dieses Spezial Darlehen mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Je nach Institut muss beim Hauskredit mit einem Forward – Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat bis zur Rückzahlung des alten Kredites gerechnet werden.

Staatliche Fördermaßnahmen – eine weiterer Finanzierungsbaustein

Vorzüglich eignen sich für sicher finanzierte Immobilienkredite die aufgelegten staatlichen Förderprogramme. Hier ist in erster Linie die KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) zu nennen, die den Hausbau oder den Kauf von Eigentumswohnungen bis zu einer Kreditsumme von 50.000 Euro mit einem unschlagbar günstigen Zins unterstützt. Auch Sanierung- und/oder Umbaukostenkönnen zinsgünstig über die KFW finanziert werden. So lässt sich beim Hauserwerb einer Bestandsimmobilie über die Fördermaßnahmen der KFW viel Geld sparen.

Hausbauer und Immobilienerwerber können darüber hinaus bei einem Immobilienkredit auch von kommunalen Baufördermaßnahmen profitieren, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich strukturiert sind. Insbesondere stehen in diesem Zusammenhang für die Familienförderung beim Erwerb der eigenen vier Wände zinsgünstige Fördermittel bereit. Amtsblätter der kommunalen Verwaltungen geben über diese Möglichkeiten öffentlich Auskunft.
Schließlich gibt es auch noch die Möglichkeit über den sogenannten Wohn-Riester, eine staatliche Subvention des eigenen Bauvorhabens in Anspruch zu nehmen.

Die beste Finanzierung finden

Dies wollen natürlich alle Immobilienerwerber und mit bisschen Fachwissen und Beharrlichkeit sollte es auch gelingen. Wir zeigen den Weg auf, wie dies funktioniert:

Die Vielfalt an Banken, Sparkassen und sonstigen Darlehnsgeber macht einen Überblick nicht gerade einfach. Deshalb muss am Anfang aller Bemühungen der Vergleich der verschiedenen Kreditofferten stehen.

Damit dieser Vergleich zuverlässig und rechnerisch korrekt vorgenommen werden kann, spielen die folgenden finanztechnischen Begriffe wie

  • Effektivzins
  • Bearbeitungsgebühren
  • Möglichkeit von Sondertilgungen
  • Laufzeit des Darlehens
  • Zins- und Tilgungshöhe
  • Eigenkapital

die alles entscheidende Rolle.

Natürlich sind diese Begriffe nicht jedem so geläufig, dass damit professionell umgegangen werden kann. Damit aber trotzdem auch für den Laien, eine Prüfung möglich ist, stellen viele Verbraucherschutzorganisationen kostenlos Vergleichsrechner ins Internet. Diese Rechner wurden von Finanzexperten entwickelt und ermöglichen einen Vergleich der unterschiedlichen Kreditofferten recht zuverlässig.

Ein Rat zum Schluss

Die Zinsen für Hypotheken befinden sich z. Zt. auf einem historischen Tiefpunkt. Ein weiterer Rückgang der Zinsen ist nicht zu erwarten, denn dann würden sie die Nullgrenze erreichen und Geld würde nichts mehr kosten.

Alle, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie, sei es zur Eigenverwertung oder als Kapitalanlage zuzulegen, denen sei geraden, dieses Vorhaben nicht mehr auf die lange Bank zu schieben. Mit an wahrscheinlich grenzender Sicherheit wird dieses absolute Zinstief nicht bis in die Ewigkeit Bestand haben. Die dann von den Notenbanken initiierten Zinsschritte nach oben, werden das Bauvorhaben unweigerlich verteuern.

Zu einer seriösen Finanzierung gehört aber auch, dass der Kreditnehmer sich darüber im Klaren sein muss, dass er für sehr lange Zeit an sein finanzielles Engagement gebunden ist.
Schnellschüsse – nur weil das Geld momentan sehr billig ist – können sich, wenn die persönliche Finanzdecke durch unvorhergesehene Umstände im häuslichen Umfeld zu knapp wird, katastrophenmäßig auswirken.

Dieser Ratgeber soll dazu dienen, den Immobilienkredit bzw. die Finanzierung einer Immobilie sicher zu gestalten und dem geneigten Leser wertvolle Anregungen zu geben bei der Realisierung seines Lebenstraums. Ein Anspruch auf Vollständigkeit besteht nicht und er soll auch nicht als Rechtsberatung verstanden werden.

Bildrechte: Thorben Wengert & Jelep @pixelio

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